巨坑！英国开发商被捕，利物浦31亿的房产项目要烂尾了？
最近一段时间，经常有读者向我咨询英国利物浦的房产项目，倒不是想买，而是发现自己之前买的项目有烂尾倾向，不仅联系不上开发商，而且项目频频因为负面新闻登上英国媒体，于是投资者们纷纷怀疑自己是不是已经血本无归。
在研究解决方案之前，我们先看看到底发生了什么。
继利物浦“新中国城”项目烂尾后，利物浦又一大型房产项目可能也要烂尾了。
据英国媒体《Ehco》2020年1月15日报道，在英国开发商Elliot Group老板Elliot Lawless因涉嫌欺诈被逮捕后，Elliot Group目前在利物浦的两个大型项目就被迫停工了。
不只Elliot Lawless一个人被逮进了警察局，跟他一同被逮捕的，还有利物浦市政府的可持续发展执行官Nick Kavanagh。
他们都是在去年12月因涉嫌一系列的诈骗、贿赂和腐败行为而被利物浦Merseyside警方逮捕。
利物浦市政府的可持续发展执行官Nick Kavanagh (左) 和房产开发商Elliot Lawless (右)
被逮捕以后，Elliot Lawless一直在极力否认被指控的罪名。目前，无论是他还是政府官员都还没有被定罪。Merseyside警方还在进一步调查事件的真相。
2020年1月6日，英国开发商Elliot Group在与承包商Vermont协商后，正式证实这两个正在利物浦开发的项目已经被叫停了。
不过，Elliot Group 坚称自己在英国其它城市的开发项目不受影响，还在持续建设中。
同时，Elliot Group还发表声明，表示在目前的法律纠纷画上一个圆满的句号后，集团会考虑重启这两个项目。
Elliot Group集团的发言人称：“为了我们的客户和投资人的利益，我们希望能尽快重启目前暂停的所有工作并按时完成这两个项目。”
承包商Vermont则表示在警察做出最终结论之前，公司不会做任何的声明。
这两个叫停的项目是什么？
那么是哪两个项目陷入烂尾的危险之中呢？
根据Elliot Group的公告，停工的两个项目一个是Aura, 另一个则是Infinity Towers。
Aura是利物浦一个全新的大型学生公寓项目，位于利物浦东部的Islington区，在Erskine街与Low Hill路交汇处，南部紧邻皇家利物浦大学医院，步行几分钟即到利物浦大学。
整个AURA公寓项目分为三期，共1007套学生公寓和142栋一居室和两居室的楼房，估值在1亿英镑左右，
Aura项目原计划在2020年9月竣工，为附近皇家利物浦大学医院和利物浦大学的学生提供住处。
同样受到停工影响的还有位于利物浦Leeds街上的Infinity项目。项目包含了三个独立公寓大楼，分别为27层，33层和38层，估值在2.5亿英镑左右。
按原计划，项目的第一期工程将会在2021年12月前，建成一座38层，共有416套公寓的住宅楼。
当时，开发商Elliot Group 集团对两个项目信心十足，在项目设计研讨会结束后，总裁Elliot Lawless认为投资者对利物浦的信心正在增长，开发这两个项目是非常正确的选择。
“国内外投资者都能看到利物浦的经济实力，再加上丰厚的投资回报率，利物浦蕴含着很大的商业价值。”
总部位于利物浦的项目承包商Vermont也对此满怀期待，他们的首席执行官马克·康纳(Mark Connor)表示说：
“这是一个令人兴奋的消息，我们非常自豪即将交付的建筑将对我的家乡产生如此积极的影响。”
然而，结果我们也知道了，备受瞩目的两大项目却并未对利物浦产生所谓的“积极影响”，还为利物浦的房产开发蒙上了一层阴影。
首当其冲的就是工人们的就业问题。
两大项目停工后，联合区域官员约翰·谢泼德就表示说，项目的停滞意味着这两大项目的建筑工人们被迫寻找新的工作。
他说：“今年是出了名的就业难，那些自认为就业相对稳定的员工现在面临着一个严峻的现实，那就是要在短时间内谋求新的生路。”
Elliot Group 集团打算怎么自救？
Elliot Group集团的自救措施很简单，就是要求项目投资人提前支付项目款。
据报道，Elliot Group集团“威胁”Aura和Infinity这两个项目的投资者，如果他们不选择提前一年注入项目款的话，那么这两个项目就不是停工这么简单了，这两个项目会直接烂尾。
当然，除了从投资者身上薅羊毛外，Elliot Group公司也承诺再为项目注入700万英镑的现金应急。
在写给投资者的信中，Elliot Lawless表示，由于项目的首选债务融资方马斯洛（Maslow Capital）选择撤资，Aura和Infinity 这两个项目将面临着瓦解的风险。
因此，Elliot Lawless希望这两个项目的投资者们能比计划提前一年付款，在本月底前先提前注入楼盘总金额25%的资金，在7月底前再注入楼盘总金额10%的资金。
一位不愿透露姓名的Aura投资者表示，这意味着，他们需要比预期提前一年去筹集数万英镑。
对此Elliot Lawless解释说，：“现在内部的融资非常的必要。如果一旦我们得不到投资者的充足支持，我们只能将公司置于某种形式的破产管理程序中，比如说采取公司自愿安排程序（CVA）等。”
“投资者们提前注入的项目款，加上我的现金流入，我们就能确保有充足资金重启这两个项目。”
“随着我们恢复到100%由投资者/开发商主导的融资方式后，投资者将会处于优势地位，因为开发商不需要向第三方贷款或者做担保，可以直接从买家处获得开发资金。”
“任何提前支付的项目款都将存放在一个托管账户中，这意味着只有筹集到足够的资金来完成项目的开发工作后，才能动这笔钱。作为对投资者提前付款的回报，你们将获得一些好处，比如说公司会为你付的项目款提供3%的利息。”
而且Elliot Lawless还嘴硬地表示，他认为警方的调查并没有对项目造成很大影响。
“虽然我无法对调查进行太多的详细说明，但我可以向你们保证，警方调查与项目无关，因此无论调查结果如何，一旦得到充分的资金，它将不会对项目开发造成影响。”
Elliot Group集团发言人也试图洗白项目停滞的惨剧，他给出的解释是：
“Elliot Group集团的融资模式在过去的五年中，已经进行了很多次成功的实践，陆续为投资者们交付了2500套房产。投资者们了解我们的商业模式，我们正在与他们的律师和代理人沟通，希望能达到双方都满意的结果。”
说白了，Elliot Group集团就是觉得如今的“提前付款”与他们在许多其他成功的开发项目上所做的类似，所以说投资者们没有什么不好接受的。
而且，Elliot Group再三的保证，一旦资金到位，他们聘请的承包商佛蒙特州建筑公司（Vermont Construction）将立即重新开工。
英国投资避坑指南：
从Elliot Group的例子可以看出，选择一个靠谱的开发商很重要，要不最后只能沦落到房财两空的境地。
那么如何才能避免坑爹的开发商呢，这里我之前在英伦投资客公众号里写过多次，这里再重复几点避坑指南，希望大家可以少走弯路，避免入坑。
一般来说（注意并不是全部的不良开发商），风险大的开发商都有以下几个特征：
1. 开发商首先向买家承诺了高昂的租金回报率（往往在7%以上），且承诺包租。
2. 开发商往往会要求买家提前注入楼盘总金额50-80%的资金。这样一来，开发商不再需要向银行贷款，可以直接从买家处获得开发资金，相当于投资客集资建房。
就拿Aura项目举例来说，这两个特征全中了。
项目开发商曾经保证过，Aura项目前五年每年都有8.5%的净收益，并且要求在交换合同时支付除去£5,000定金后的房产的50%费用（在支付定金28天后），在楼盘完工时支付剩下的50%。
事实也证明了，这种模式不但需要买家对开发商有很强的信任，而且集资建房的模式也没有那么可靠，许多项目至今仍未动工，或修建到一半就可能因为现金流断掉而进入停滞状态。
从法律的角度讲，这种买家集资建房的模式本身不违法，也并不是所有使用这种模式的项目都烂尾了。
但是，这个模式的的确确已经导致数以千计的英国投资者蒙受损失。
英伦投资客写在最后
这个事件很有代表意义，也算是给投资者敲响了警钟。
虽然目前英国市场回暖，大家海外投资的热情都很高，但在选择项目的时候一定要谨慎。
对于投资者来说，如果对英国不太熟悉，建议认准大城市（比如伦敦等就会安全很多）和大开发商（最好是上市开发商），同时也要查一查开发商的过往项目、成立历史，开发商老板人靠不靠谱。
最后，如果真的自己拿不准，也可以加我微信问一问，看看自己在看的项目到底靠不靠谱。
另外，如果有买了这几个项目的读者，想加入维权群，也可以添加微信chelsea121216，目前这边已经有一些投资者在想办法了。
英伦投资客—原创延伸阅读：
英伦投资客—最新项目推荐：
- End -